Российская земля подорожает в 25 раз?

VicRus

Administrator
#1
.
Гендиректор УК "ИПФ-АГРО": Российская земля за восемь лет может подорожать в 25 раз

Классический фондовый рынок переживает сейчас не лучшие времена, характеризующиеся нестабильностью и неопределенностью. В последнее время в ключе развития рынка коллективных инвестиций управляющие компании ведут поиск новых стратегий инвестирования, призванных защитить вкладчика от неустойчивости традиционных финансовых инструментов и обеспечить стабильный прирост вложенных в паевые фонды средств, особенно в долгосрочной перспективе. Одной из таких стратегий может стать использование при формировании ПИФов российских сельхозземель в качестве базового актива, которые, как утверждает ряд экспертов, существенно недооценены.

О том, сколько же стоит российская земля и каковы перспективы земельных инвестиций на ближайшее десятилетие, корреспондент ИА "РосФинКом" беседует с генеральным директором УК "ИПФ-АГРО" Сергеем Камо.

ИА "РосФинКом": Если говорить о земле как об активе, то насколько в среднем по России недооценен этот актив (исключая, естественно, крупные города)? Вообще - насколько серьезно можно говорить в настоящее время о земле в масштабах России как о ликвидном активе, ведь ликвидность, по сути, определяется рыночным спросом, а он, в свою очередь - возможностью эффективно использовать землю либо в качестве средства производства, либо в качестве компонента готового продукта?

Рынок сельхозземель - потенциально один из самых емких российских рынков для размещения финансовых ресурсов, с одной стороны, и самый существенно недооцененный российский рынок - с другой стороны. Российские с/х земли по отношению к землям стран Восточной Европы недооценены более чем в 5 раз, США и Канады более чем в десять раз, странам ЕС-15 более 30 раз. При этом качество с/х земель России по природному плодородию находится на мировом уровне по сравнению с лидирующими странами по сельскохозяйственному производству, а земли черноземной полосы России существенно превосходят по природному плодородию и запасам продуктивности любые мировые аналоги. Россия обладает одними из крупнейших в мире запасов с/х угодий при высоких показателях плодородия земель - 132 млн. га (США - 187 млн. га, Индия - 169 млн. га). Мировой рынок с/х земель растет в течение последних 30 лет и в последние несколько лет темпы его роста значительно ускорились. Основываясь на различных экспертных оценках и анализе рыночных тенденций мирового и российского рынков, можно сделать предположение, что стоимость с/х земель в среднем по европейской территории России равна 500 $/га и ниже (в паях) и 1000 $/га (со свидетельством о собственности) увеличится до 6500-7500 $/га с/х земельных угодий к 2015 г., дорожая следующими темпами: 2009 г. - 80-100%; 2010г. - 40-50%; 2011г. - 30-40%; 2012г - 20-30%, а стоимость ряда угодий (учитывая нынешнюю стоимость порядка $200-300) за ближайшие восемь лет может вырасти примерно в 25 раз.

Откуда такие расчеты? Рассмотрим следующие факторы. В последние годы сохраняется устойчивая тенденция роста мировых цен на сельзозпродукцию и продовольствие. Мировое потребление растет куда более быстрыми темпами, чем производство. Значительный скачок мировых цен в последние два года впервые отразился на российской экономике, что привело к росту внутренних цен и увеличению инфляции (с 8% до 11%). Данная тенденция позволяет сделать вывод об увеличении прибыльности ведения агробизнеса и при внедрении эффективных агротехнологий позволит заместить значительную долю импортного продовольствия за счет внутреннего производства и в дальнейшем активно выходить на внешние рынки сбыта. Ситуация на мировом рынке сельскохозяйственных культур определяется такими факторами как ограниченность сельскохозяйственных земельных ресурсов при росте численности населения Земли и росте использования сельхозкультур на непродовольственные цели (биотопливо). Дополнительным фактором здесь является рост мировых цен на углеводородное топливо, который создает экономические предпосылки для активного расширения применения альтернативных видов топлива. В ЕС, США, Китае, Бразилии и ряде других стран приняты государственные программы об обязательном использовании битоплива, а российское сельское хозяйство при его природных и земельных ресурсах в состоянии стать одним из крупнейших поставщиков с/х продукции, продовольствия и биотоплива на мировой рынок.

ИА "РосФинКом": Как Вы оцениваете существующую законодательно-нормативную базу по земле, насколько она помогает/мешает развитию рынка коллинвестиций на основе такого базового актива как земля? На Ваш взгляд, какой пакет документов (законодательные и нормативные акты) сегодня просто жизненно необходим в первую очередь?

Государство на текущий момент обеспечило необходимые и достаточные условия для формирования рынка земель сельхозназначения. Создана законодательная база, сформирован единый кадастр и проведена кадастровая оценка с/х земель, принята Государственная программа развития сельского хозяйства на 2008-2012 г.г., предусматривающая резкий рост государственной поддержки отрасли. Но земельные угодья в России пока не структурированы и не консолидированы, поскольку есть несколько сдерживающих моментов:

- основные ресурсы с/х земельных угодий сосредоточены у российского крестьянства в виде паев;

- пай не имеет привязки к конкретному земельному участку и предоставляет право собственности на неопределенный земельный участок бывших колхозных земель;

- процедура надлежащего оформления земельного участка в соответствии с действующим законодательством (проведение межевания, оформление кадастра и свидетельства и т.п.) требует существенных финансовых затрат и времени, что не под силу большинству российских держателей данных паев;

- по оценкам экспертов проведение процедуры получения свидетельства на землю и оформление в кадастре занимает около 12 месяцев и повышает стоимость земли в 2-3 раза.

То есть на текущий момент жизненно необходимо присутствие государства при субсидировании выделения земли пайщиков, когда происходит межевание земельных участков. Также есть несколько моментов в законодательной базе по с/х земле, которые требуют доработки. Один из них - это то, что преимущественное право на покупку земель с/х назначения имеют органы местного самоуправления.

ИА "РосФинКом": Но ведь земельный ПИФ, в силу "обезличенности" базового актива - все же "впрямую" в меньшей степени зависит от "реальной земли" и, соответственно - от земельного законодательства?

Что касается именно ЗПИФН, то они, в самом деле - в большей степени подпадают под инвестиционное законодательство. Был принят ряд нормативных актов, регулирующих инвестиционную деятельность в сфере коллективных инвестиций (под которые подпадает и ЗПИФН). Но, они требуют доработки механизмов для их более эффективного применения на практике. Например, Положение "О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов" говорит о том, что ПИФы можно формировать не только денежными средствами, но и иным имуществом, перечень и порядок внесения которого устанавливается ФСФР. Хотя ФСФР на данный момент не предусмотрела перечень имущества, которое вносится в состав активов фонда при увеличении его объема.

ИА "РосФинКом": ЗПИФН - как рыночный инструмент, насколько он будет "привязан" к реальной стоимости земли, не станет ли он производным чисто спекулятивным инструментом, аналогичным "погодным фьючерсам" и пр.?

Пай ЗПИФН, конечно же, привязан к реальной стоимости земли. Безусловно, это не чисто спекулятивный инструмент. Как спекулировать землей, если она все время растет? Паем можно попробовать поспекулировать на бирже (когда он пройдет процедуру листинга), но существует уверенность, что при попытке продавить биржевой рынок по паям ЗПИФН их очень быстро выкупят скупщики земли, которые мониторят и биржевой рынок тоже. А сравнение с "погодным фьючерсом" некорректно в связи с базовым активом, т.е. землей. Модель фонда "ИПФ-АГРО", скажем - это модель развития, а не спекулятивная модель.

ИА "РосФинКом": Насколько востребован сейчас такой уникальный инструмент как земельный ПИФ? Есть ли результаты мониторинга спроса со стороны потенциальных покупателей. Портрет "клиента" - "физик", институционал, пр.

Инвесторы ищут все более спокойные гавани. ЗПИФН, специализирующийся на с/х земле, предлагает им стабильный, прогнозируемый и в самом деле - уникальный актив. Все больше инвесторов смотрят на этот рынок. За последние два года отмечен резкий интерес бизнеса не только к землям, расположенным вокруг крупных населенных пунктов, но и землям с/х назначения удаленным от городов. В течение 2008-2009 г. прогнозируется выход ряда ФПГ на данный рынок.Большинство ЗПИФН на стадии start-up создаются под конкретных крупных инвесторов (как физических, так и юридических лиц), крупных финансовых компаний и крупных агрокомпаний. В дальнейшем, особенно когда паи пройдут процедуру листинга на бирже, подключаются институциональные инвесторы и физические лица.

ИА "РосФинКом": Более или менее ликвидные земли в России и так стоят достаточно дорого. Логично, что тот, кто будет "упаковывать" землю в ПИФ, должен будет обратить на земли, которые пользуются меньшим спросом, соответственно вопрос: какие методы могут быть использованы для повышения капитализации базового актива, а соответственно - стоимости пая. Либо это - изначальное добротное прогнозирование того, что капитализация приобретенной данной конкретной земли, входящей в совокупный земельный капитал ПИФа будет постоянно расти, либо это - мероприятия по "продавливанию" цены покупки, либо это повышение капитализации земли (реальной) путем вложений в нее, либо - просто коммерческое использование - аренда, либо использование в качестве средства производства. Вообще - по какому принципу может формироваться земельный капитал земельного ПИФа - структура земель, оценки...

Я уже говорил о том, что российские сельхозземли (при аналогичном, а часто и превосходящем качестве) по отношению к с/х землям стран Восточной Европы недооценены более чем в пять раз, США и Канады более чем в десять раз, странам ЕС-15 более 30 раз. Драйверами роста паев должно стать использование рыночных и финансовых возможностей и механизмов роста стоимости, как за счет сельскохозяйственной составляющей, так и за счет финансовой составляющей. Сельскохозяйственная составляющая заключается в консолидации с/х активов и их корпоративном структурировании. Здесь можно выделить несколько групп задач: прежде всего, нужно объединить географически соседствующие и взаимодополняющие приобретенные с/х земли в кластер для обеспечения их ликвидности. А значит - обеспечения эффективности и привлекательности консолидированных земель как средства производства для ведения с/х деятельности (например, предоставление земель в аренду агрокомпаниям, что позволит им обеспечить снижение издержек за счет эффекта масштаба и месторасположения консолидированных земель). Второе - это внедрение эффективного управления и современных агротехнологий: модернизация и переоснащение парка техники, применение агротехнологий, позволяющих сократить удельные издержки на сельскохозяйственную продукцию, в том числе за счет повышения урожайности агрокультур. Еще один момент - интеграция в переработку с/х продукции:

- трейдинг на рынке зерновых и масличных культур (внутрироссийские и экспортные поставки); переработка масличных культур; производство биотоплива; создание элеваторного и терминального комплексов. Финансовая же составляющая заключается в обеспечении ликвидности паев, среди мер которого можно отметить кредитование пайщиков фонда под обеспечение инвестиционных паев, продажу паев ЗПИФН на бирже и внебиржевом рынке, досрочное предъявление требования о погашении паев.

Если говорить о конкретно нашей политике, то очень важным блоком являются инвестиционные критерии отбора сельхозземель. Плодородие почв и агроклиматические условия (балл бонитета не менее 65; пригодность к обработке: предпочтительнее, чтобы все пахотные земли находились в обработке, не обрабатываемые земли более двух лет не представляют интерес; почва не должна быть истощена; - урожайность возделываемых культур за последние 5 лет должна быть стабильной; сохранность плодородного слоя почвы в течение последних 15 лет), пригодность к возделыванию основной культуры (например, пшеница). Не менее важен и юридический статус земель. Земельные паи, земельные участки должны быть не выделены; паи консолидированы на одно или несколько юридических/физических лиц; земли должны быть со свидетельством о праве собственности на землю (проведена процедура межевания и регистрации в реестре лет).
.